ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIMI SÖZLEŞMESİ

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinde müteahhit, arsa sahibinin arsası üzerine, arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bina yapma vecibesi altına girer. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde, gayrimenkul satımı ve eser sözleşmesi öğeleri bir araya geldiğinden söz konusu akit karma tipli ve çifte edim içeren bir akittir. Çünkü arsa sahibi mülkiyeti devretmeyi, borçlanırken karşı taraf da bir eser meydana getirmeyi ve bu eserden arsa sahibinin payına düşeni ona devretmeyi borçlanmaktadır.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebildiği gibi, arsanın tamamen yükleniciye devriyle de yapılabilmektedir.
 
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde ise biçim şartına bağlı olmak gerekir. Bu akit 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Akit yapma serbestisi ilkesinden doğmuştur. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçladığından yukarıda bahsedilen kanunlardaki maddeler gereği düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Buradaki biçim şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Ancak şekle uyulmasının aranmadığı özel kanun hükümleriyle belirtildiği durumlarda biçim şartına uyulmayabilir.
Arsa payı karşılığı kat yapım akitleri tapu memurlarınca yapılabildiği gibi Yargıtay kararlarına göre noterlerce de yapılabilmektedir.Yargıtay’ın vermiş olduğu bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu türlü satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılmıştır. Kat irtifakı kurulduğu durumlarda arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Bu nedenle de arsa payının kat irtifakından ayrı olarak satış vaadine konu olması da gerçekleşmeyecektir. Ancak kat irtifakının kurulmasından sonra ve kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının satılması ve satış vadine konu olması mümkündür. Bu durumda arsa payına bağlı taşınmaz satım vaadi sözleşmesini noterler resmi biçimde yapabilirler. Lakin taraflarca dışarıda düzenlenip noterlikçe imzaları onanan akitler geçerli değildir.
Biçim şartına uyulmadan, haricen veya adi yazılı biçimde yapılan veya imzası noterce tasdik edilmiş olan arsa payı karşılığı kat yapım akitleri hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın içtihadına göre, resmi şekle uyulmamanın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Yine yanlar akit ile kendilerini bağlı saymadıkları takdirde birbirlerini sözleşmeye uymaya zorlayamazlar. Yine bu durumda akitteki yanların edimlerine ve cezai koşullara yönelik şartlar da hükümsüz olacaktır. Ancak şekle uygun düzenlenmemiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının edimlerini karşılıklı olarak kısmen veya tamamen ifa etmiş olmaları halinde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunun kabul edilmesi ve verilenlerin iadesinin istenmesi objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı hallerde geçersizliği ileri sürmek kanun tarafından korunmamalıdır.
 
Biçim şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı hallerde geçerliymiş gibi hüküm ve neticelerini doğurmaya devam edebilir. Örneğin tarafların edimlerini karşılıklı olarak ve tamamen yerine getirmiş iseler o zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı veya noterde yalnızca imzaların tasdiki şeklinde ya da sözlü olarak yapılmış olması hasebiyle yanların geçersizliği ileri sürmeleri objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Biçim şartının yerine getirilmemiş olmasına rağmen yüklenici tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması halinde de arsa sahibinin karşı edimini yerine getirmemek için sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi objektif iyi niyet kaideleri ile bağdaşmaz. Şekle aykırı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yanların edimlerinin bir kısmını dahi ifa etmiş olmaları kendilerini sözleşme ile bağlı sayma iradelerini gösterir. Bu sebeple dahi sözleşme geçerliymiş gibi sonuçlarını doğurmaya devam edecektir. Örneğin şekle aykırı yapılmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenici sözleşmede payına düşen dairelerden birinin üçüncü bir şahsa satışını yaptıktan sonra arsa sahibinin de bu payın mülkiyetini tapuda devretmiş olması buna karşılık olarak da yüklenicinin inşaatın bir kısmını yapmış olması halinde edimlerin bir bölümünün karşılıklı olarak yerine getirilmiş olması söz konusudur. İşte bu gibi hallerde de ortak sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Yine biçim noksanlığına, karşı tarafı aldatarak, neden olan kimse biçim noksanlığını ileri süremez. Burada da hakkın kötüye kullanılması mevzu bahis olacaktır.